灣仔利東街、旺角波鞋街，再到歷來最大型的觀塘市中心重建項目，地標型設計差點無聲被消失，這事實上反映出市建局本身設計上的原罪。是時候全盤檢討市建局的「商業發展」為主導模式的重建方式。
市建局在處理波鞋街及觀塘市中心重建項目的方法其實同出一轍，先斬後奏，再霸王硬上弓。不同的只是觀塘項目被區議會提早踢爆。旺角波鞋街項目中，物業落成後公眾才知悉原本設計的體育名人館和空中花園被消失，公眾及後才如夢初醒。市建局隨手把責任推了給城規會，像今次觀塘區議會提早敲響了警鐘，原本市建局計劃倒模波鞋街模式企硬。只是局方短時間內一而再，再而三大幅修改設計，實在難以說服公眾局方具有誠信，最終市建局急煞車，維持原設計神髓，包括蛋形的多用途活動中心和商廈、設有水景及梯級式的公園。
市建局連環修改重建圖則，充份反映局方無視諮詢程序，視之為「走過場」。發展項目要修改設計圖則非新鮮事，修改亦不一定差。但局方有必要事前定期諮詢市民及向市民解釋清楚，修改的原則及遇到的困難。官民同心，共同達成「宜居」目標。若以掌權者的姿態，一心認為操作重建後的生殺大權，賤視居民聲音，只會自製炸彈，作繭自縛。
市建局方的表現更反映出本港市區重建另一深層問題，就是地盤零碎，局限市建局思維。的重建多以小區模式，甚至是牙籤樓方式重建。而市建局在2001年注資100億元成立，之後自負盈虧。市建局要持續發展難免需要以錢為本，的小區或單幢式發展，利潤集中於賣樓收益，以市價收購再以更高價賣出，一直是市建局的之道。因此出現天價劏房，不足為奇。問題是無決心改變市建局天生的缺陷，令市建局真正做到以民為本。參考林鄭月娥到訪的新加坡市建局，其有作出整體區域性規劃的權力，透過重建或樓宇復修，提出更完整的規劃。新加坡市建局既不以利益為本，更可將住宅、商業作更完善的劃分，分散賺取利潤的來源。
不單沒有解決制度問題。更對市建局的日常運作欠缺監管，重建發展走樣，發展圖則不停改。與市建局對口的發展局完全無視市建局的做法，市建局以錢為先的理念。2015年，市建局行政總監譚小瑩突然請辭，她明言市建局不應淪為發展商，或是協助收回業權提供土地的經紀。當時社會組織、傳媒評論都已經作出，擔心市建局重回土地發展公司的舊。不過不論上一屆或新一屆都為求增加房屋供應來源而「扮盲」，把「以人為先，地區為本，與民共議」的方針束之高閣。既然市建局今次搞得滿城風雨，正好給予曾任發展局局長的林鄭月娥一個糾正市建局歪風的機會，望林太有長遠的目光及勇氣，作實際行動。
近年的市區重建不少都是透過強拍的方式，取得整幢舊樓的全數業權。收購一幢舊樓已經需要「過五關，斬六將」，發展商非常缺乏誘因等到收購幾幢相連的舊樓，才發展大型屋苑。因此，市區重建局其實在此應該發揮更多的角色，主動牽頭大規模收購舊樓，以發展大型屋苑滿足現時的大量居住需求。